大资管时代来临，长租公寓市场“投融建管退”闭环迎突破 | 租住资管

作者 | 睿和智库

整理 | 梁秀杰

编辑 | 夏县明

视觉 | 刘玉娇

责编 | 韩玮烨

随着租赁住房上升到国家战略高度，各项利好政策密集出台，国内租赁住房市场近年来取得了长足发展。截至2022年12月底，已有4单保租房REITs成功发行，为住房租赁行业提供了全新的退出渠道，也标志着中国保障性租赁产业的“投-融-建-管-退”的闭环正式合拢。

2022年12月，证监会副主席李超在首届长三角REITs论坛表示：加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。这也意味着REITs未来可能会涵盖高端公寓、长短租结合项目、跨城市项目组合产品、新建项目+改造项目组合产品等。

长租公寓行业也正加速进入专业化资管时代。而在此背景之下，住房租赁企业的资产管理能力，显得格外关键。

我国租赁住房REITs市值可达万亿

华润置地在2022年2月成功发行了华润有巢REIT，率先实现持有物业成熟可复制的“投融建管退”生意模式，作为首单市场化机构运营的保租房REIT意义较大，有利于引导社会资本积极参与保障性租赁住房的建设运营，推动行业健康发展。

李   越  华润置地长租公寓事业部北京业务部投资负责人

华润置地长租公寓事业部北京业务部投资负责人李越在分享中指出，三批次基础设施公募REITs试点项目已正式上市，二级市场投资人对公募REITs产品高度认可。

图表 1：部分基础设施公募REITs分派率

数据来源：Wind

从数据来看，已发行的不动产类公募REITs发行定价时对应的现金流分派率介于4%-4.7%，由于二级市场价格的上涨，根据二级市场价格对应的分派率整体低于4%，体现出二级市场投资人对于底层项目和REITs产品的认可。

图表 2：4只保租房REITs分派率

数据来源：Wind

目前4只保租房REITs产品现金分派率均在4.2%~4.3%之间，贴底发行的原因在于保租房保障属性，有着长期且稳定的收益能力。

图表 3：全球主要经济体REITs概览

数据来源：Wind

从全球来看，成熟REITs市场中，长租公寓REITs总市值仅次于基础设施，为REITs主流业态之一。以美国为例，截至2021年底，美国长租公寓REITs市值占比达14.30%，仅次于占比最高的基础设施（15.66%），高于写字楼（7.06%）。

图表 4：美国REITs市值占比

数据来源：Wind

另外，从规模来看，以全球主要成熟市场REITs占GDP比重这一相对指标估算，我国REITs潜在市场规模预计为6.1万亿元-8.4万亿元，其中租赁住房REITs市值预计可达1.1万亿-1.5万亿元。

图表 5:全球主要成熟REITs市场各物业类型估值倍数

数据来源：Wind

从价值来看，成熟市场公寓型REITs平均估值倍数为23.20X，高于酒店（12.36X）、综合体（18.79X）、办公（23.04X）等持有物业。REITs分派收益率紧跟政府债券利率变化，随着各地政府债券利率走低，成熟市场REITs分派收益率呈现下降趋势，REITs估值持续走高。

足见，长租公寓发展前景广阔。

胡   鼎  魔方生活服务集团首席战略官

而对于中国租赁住房REITs如何能够达到万亿级别的发展，魔方生活服务集团首席战略官胡鼎指出还有三大痛点亟待解决——

一、合规性。目前合规底层资产明显不足，保租房普遍存在建设周期长的问题，开发类项目一般建设周期需要2-3年，而项目稳定运营周期也需要1-2年；二、存量入局的标准非常不健全。目前非改居保租房或市场化长租房项目Reits操作细则政策暂未落地，如土地性质、剩余年限等问题有待解决；三、投资人竞争激烈。基于目前已发行的四单REITs的发售情况，投资人之间的竞争十分激烈，战配份额太少，作为资产配置品类意义有限。

身处行业链条之中，作为运营商，其强项目研判能力、运营能力以及品牌影响力等多方赋能，能够更好的为存量资产持有者打造全链资产管理方案、提供健康稳定资产回报，从而通过REITs上实现退出。以魔方生活为例，魔方生活已经在全国拥有近8万套房源，覆盖中国26个城市，并且深耕一二线城市，北上广深杭宁的收入占整体收入95%以上，并且整体发展快速，过去三年的规模增长了一倍，而且魔方生活目前的会员体系已经能够保证几乎只靠自营渠道就能完成项目的入住。

当下市场挑战，集中在供需侧的平衡问题

对于当下长租市场的挑战，自如资管平台事业部总经理孟月表示，主要还是集中在供需侧的平衡问题。一方面，因为经济周期性影响，需求侧的支付能力下降；另一方面，供给侧多主体增加房屋供给，而品质服务的需求亟待提升。

而从全行业观察来看，市场化的长租公寓运营机构还普遍存在运营效率精细化不足的问题，而这主要是由管理上的颗粒度和整个市场反映的判断滞后导致的。

孟   月  自如合伙人，资管平台事业群总经理

那么未来长租行业应该往哪个方向走？孟月认为，随着利好政策，包括REITs等越来越快速的推出，长租公寓的资产价值已经得到普遍认可。需求层面，虽然市场有波动，但需求仍然长期稳定存在。当下难点在于，怎么在需求和供给两端形成高效的匹配。

孟月提出一要有产品能力，二要有运营能力。在有限的条件下，基于运营视角做出长周期满足客户基本租住需要的场景，并形成规模化的供给能力，是重要的关键。只有形成规模化的供给能力，需求才会得到更高效的满足，从而在收入和成本上形成较强的优势，不管做轻资产还是重资产，整个资产管理的逻辑才能真正成立。

以“运营”驱动，降本提效增质

业务重要的核心基础，还是运营驱动。目前运营管理已经成为独立于传统物业和资管的板块，是租赁住房全生命周期运作的中枢。

自如数字化系统的能力备受业内推崇，这与其技术能力相关，更与其运营规模所积淀的数字资产的赋能相关，截至目前，自如已积累了11年的长租运营经验，为近50万业主、500万自如客提供服务，管理房源超过100万间。

城家CFO、华住集团高级副总裁、资本运营中心负责人叶菲则提出“建立更精细的运营体系，能够助力提升资产回报率。”

凭借产品力、销售力、技术力三位一体的精细化运营能力，驱动降本提效增质，城家已迅速发展成为全国领先的品质住宿资产运营商。

其一，“产品力”，包含前期资产判断与获取能力，城家沉淀多年资产判断经验，系统多维标签大数据支持智能选址，包括到地铁距离、租约期限、设施齐全、间数面积合理、改造成本相对较低的商业及复合业态物业；改造能力，基于酒店集团多年改造的经验，有利于缩短工期，降低造价；具备消化大体量物业的能力，能有效整合办公、酒店、公寓多种业态，实现空间复用和服务协同，提升空间使用效率，最大限度提升坪效。

标准化多产品打造能力。城家的居住服务已形成全产品布局，旗下六大居住品牌：“城家公寓”、“励业公寓”、“瑞贝庭公寓酒店” 、“CitiGO HOUSE欢阁服务公寓”、“Citadines馨乐庭公寓酒店”、“员宿”，覆盖白领公寓、服务式公寓、蓝领公寓市场，能够充分满足新就业大学生、职场白领、海内外高端人才、基础岗位从业人员等不同类型的客户需求。

精细化运营管理能力。城家卓越完善的服务管理体系，助力项目高效能运作，比如通过收益管理提升坪效，数字化精准定价，通过长短租结，GOP率达86%；通过集采供应链、工程等专业服务资源，集约化外包工程营建、保洁、安保等环节或服务，降低采购、营建、维护成本达5%-10%。

叶   菲  城家CFO，华住集团高级副总裁，资本运营中心负责人

其二，“销售力”，拥有强销售文化的城家通过内外结合的方式，打造大直销体系，提升渠道去化效率，打造自有获客能力。城家在通过城家APP、公众号、小程序等官方平台引流的同时，接入官方抖音号、微博号等外部自有平台，多渠道引流。同时，设计私域流量管理工具，利用城家千名内部员工及数万租客社交圈网络资源，“让人人都成为城家销售员”，充分发挥私域流量价值。目前，城家的直销比例达到了90%，续租率达54%。

其三，“技术力”，数字化大IT系统结合技术流与业务流，与业务场景全打通，打破长短租边界、保障安全、提升资产运营管理效率。据叶菲介绍，城家作为华住集团旗下的长租公寓品牌，尤其重视“技术驱动和数字化”，自主研发CAS居住全场景管理系统、一站式租房APP等，坚持以技术驱动数字化的全面应用，以数字技术驱动租赁住房行业创新发展，数字化运营成效显著。

李   越  华润置地长租公寓事业部北京业务部投资负责人

胡   鼎  魔方生活服务集团首席战略官

叶   菲  城家CFO，华住集团高级副总裁

资本运营中心负责人

孟   月  自如合伙人，资管平台事业群总经理

（本文是嘉宾于“2022第七届中国不动产资管峰会”主题演讲编辑整理而成）

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